本期要点
多重利好下，物业市场增量空间不断拓展，物业服务边界也不断延伸，老旧小区改造物业服务、城市综合服务、“物业+养老服务”、社区增值服务等均为物业企业当下及未来布局的重点。
一、老旧小区改造是物业服务企业的重要发力点
二、龙头物企纷纷布局城市服务新蓝海
三、“物业+养老”迎来发展新风口
四、社区增值服务是物业服务行业增长的“第二曲线”
2020年以来，国家相关部委密集出台支持物业服务行业发展的政策，如《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》等，行业进入发展上升期。
受政策利好、房地产领域持续调控等因素影响，2020年以来物业企业纷纷递表上市，截至2022年4月30日，上市物业企业共58家，虽然物企上市热度近期在逐步减退，但上市物企业绩延续高速增长，行业并购热情持续高涨。
此外，自疫情发生以来，物业管理行业承担了一部分社区防疫工作，物业管理行业价值得到了社会各界的进一步认可，这对于物业服务企业来说是巨大的机遇。
多重利好下，物业市场增量空间不断拓展、物业服务边界也不断延伸，对主业为住宅物业的企业来说，除了向商业物业、办公物业、学校物业、医院物业、政府公共物业以及产业园区物业等非住宅物业延伸之外，老旧小区改造物业服务、城市综合服务、“物业+养老服务”、社区增值服务等均为当下及未来物业企业布局的重点。
Part1
老旧小区改造是物业服务企业的
重要发力点
住宅物业方面，老旧小区改造的大力推进为物业行业带来增量空间已经是行业共识。按照《“十四五”纲要》的目标，“十四五”期间，我国将基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造21.9万个，2021年的改造目标已完成，2022年-2025年仍有10.7万个小区待改造，老旧小区改造空间广阔。
01
政策层面，从国家到省、市的政策均鼓励物业服务企业参与老旧小区改造
国家层面，2020年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造指导意见》，提出统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。2021年十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，逐步实现物业管理全覆盖。
广东省层面，2022年3月11日，广东省住建厅发布了《关于结合城镇老旧小区改造等工作系统推动城市居住社区建设补短板行动的函》，提出有条件的社区要积极引入专业化物业服务。
东莞市层面，2022年1月19日，东莞市住建局印发《东莞市老旧小区改造工作实施方案》的通知，提出吸引社会资本参与改造，通过授权经营的方式引进物业服务企业、开发智能停车场、有偿充电桩、微超市等载体。2022年4月29日，东莞市住建局印发《东莞市住房建设“十四五”规划》，提出引入住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、城中村和厂区租赁住房微改造，盘活闲置空间，实施专业化运行管理。
02
物业企业多途径参与老旧小区改造
目前老旧小区改造模式还处于探索阶段，基于已有的改造经验，物业企业参与的模式大致分为改造后引入物企、集团统筹改造运营、物企主导改造、“红色物业”模式等。
1.改造后引入物企：部分地区采取物业费补助提升物业企业积极性。以大多数政府主导的老旧小区改造模式为例，在政府改造完成后，一般会引入专业物业服务公司进行老旧小区物业管理。同时，针对老旧小区物业费低的问题，为了提升物业企业的积极性，部分地区则采取物业费补助等方式，如济宁市对接管改造后的老旧小区物业企业，连续3年给予每月每平方米0.2元的财政补助；福州市鼓楼区对旧改小区入驻的物业服务企业实行适当的物业费补助，每户每月15元-17元，3年内逐年下降补贴。
2.集团统筹改造运营：通过整体统筹改造、管理、运营，实现盈亏平衡。即社会资本作为老旧小区统筹改造运营主体，社会资本旗下的物业服务子公司负责改造小区的物业管理和社区的保洁、绿化等工作。以北京愿景集团为例，集团的“劲松模式”成为了社会资本参与老旧小区改造的范本。2018年7月，愿景集团和劲松街道达成了劲松一区到八区综合改造规划的战略合作，当年，愿景集团投入3000万元资金，用于劲松一、二小区的综合治理，作为投资回报，愿景集团获得了社区里低效闲置空间20年的经营权，社区内的保洁、绿化工作也由愿景集团旗下的和家物业接管。
3.物企主导改造：不增加或少增加物业费，以社区增值服务收入平衡改造投入。物业企业主导的老旧小区改造大多只是微改造，需要投入的资本较少，改造的主要内容是社区治理。以杭州采荷街道老旧小区改造为例，该项目打造了本地化特色政企合作老旧小区服务模式—— “金牌管家大物业管理”，已经成为多地政府、物业企业参观学习的标杆。
该模式主要按照“用科技减人增效、用规模提质增效、用标准规范增效、用突破保障实施、用综合提升实施”的总体工作思路，在不增加老百姓一分物业费、不增加政府一分财政负担的前提下，引进品牌专业物业——宋都服务入驻服务老旧小区，并通过广告位运营、停车费收取、社区配套用房运营等方式平衡资金，在满足社区居民生活需求的同时，通过创新性服务运营获取更高的收入与利润增长空间。此外，该项目是对采荷街道的老旧小区进行整合，统一选聘宋都服务集中进行管理。
4.“红色物业”模式：对于暂不具备引入市场化物业条件的老旧小区，采取准公益性质的“红色物业”模式。以武汉市为例，武汉市大力推进红色物业（国有公益性物业），按照有偿微利原则，为老旧小区居民提供低价有偿物业服务。其中汉阳区由政府牵头，指导安居兴业、正阳物业两家国有公益性物业公司，采取党建引领、健全考核机制、物业企业互助、智慧化物业管理建设等方式，对全区10个街道193个老旧小区实现“红色物业”托管全覆盖，公益性物业公司则在做好服务的基础上，逐步增加物业和停车收费，并通过增加多元化服务来增加管理收入。
国有物业企业参与老旧小区改造建议
1.除参与市场化引进物业企业或配合所属集团争取统筹改造运营之外，可探索“红色物业”模式。可探索借鉴武汉“红色物业”模式，以有偿微利为原则，争取统筹管理整个行政区域内暂不具备引入市场化物业条件的老旧小区，打造“国企引领主导、党员带头示范、社会责任优先、服务质量一流、群众接受认可”的“红色物业”服务模式。同时还可争取所属片区其他城市服务、环卫等业务。
2.积极创新盈利方式。因老旧小区物业费较低，物业费收缴率也相对较低，仅靠基础物业服务难以实现盈利，建议充分挖掘片区公共收益弥补管理费缺口。如实施老旧小区改造以后，新增社区公共用房、物业经营用房、养老服务设施、新增小区快递柜、公共停车位、小区楼道广告位等可出租经营的资源，提高老旧小区项目自身的造血能力。
Part2
龙头物企纷纷布局城市服务新蓝海
近两年城市服务领域正成为物管企业竞逐的新赛道，碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、世茂服务、恒大物业、万科物业等多家头部物企均已布局城市服务，目前城市服务仍有较大的市场空间。
01
城市服务目前已探索出三种发展模式
一是以保利物业为代表的传统公共服务或者市政基础服务模式，即承接包括市政环卫服务、公共设施维护、市容秩序管理等项目，其中核心业务是市政环卫。物业企业介入市政环卫领域的途径有三种：凭借自身实力和优势资源独立获取项目、与环卫企业联合获取项目和通过收购环卫企业布局环卫市场。
二是以万科物业、天健城市服务为代表的“物业城市”模式，即将城市整体作为一个“大物业”，由一家专业化的企业统筹运营管理。2019年，福田区在深圳率先启动“物业城市”试点建设，深圳《2021年政府工作报告》提出要探索“智慧城市”“物业城市”治理新模式。随着万科、招商积余、华润、金地、中海、龙城、天健等一批头部物企入场，在深圳市物业管理行业协会引导下，“物业城市”逐步摸索出一套相对成熟、可复制的模式，该模式被推广至全国百城。此外，深业物业集团还起草编制了全国首个物业管理城市标准《物业管理城市运营规范》。
三是以碧桂园服务为代表的全业态、全场景综合性城市空间整合服务，即为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧小区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理现代化等全场景城市运营数字化解决方案。
02
地方国企积极参与“物业城市”管理
（1）珠海大横琴集团：与万科物业合作探索“物业城市”模式
珠海大横琴集团有限公司下属珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司（以下简称“大横琴城资”）于2018年与万科物业合作打造国内首个“物业城市”治理模式，全面引进“万物云”现代企业制度和先进管理经验，实现了“国企基因+本土资源+先进企业管理手段”1+1+1>3的效果。“大物业”包括市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理服务等诸多范畴。
社区治理方面，随着“物业城市+村居”的新型社区治理模式在横琴村居推行，村居微改造、村规民约、社区活动等各项治理措施和便民服务相继落地。如占地约11000平方米的“物业集市”，整合了流动摊贩疏导、智慧农贸市场、配套停车服务等多种便民利民功能，有效帮助周边居民及上班族解决“买菜难”、“停车难”的问题；在横琴村居相继开展系列活动，亲子互动、健身操活动、村居邻里节、为长者入户送温暖、理发、量血压、磨刀、修理家电等便民服务进村。
大横琴城资还创造性成立了“横琴新区橙子调解工作室”，将调解工作与司法所、人民法院、派出所有机结合，打通人民调解和司法确认之间的便捷通道，不断提高多元解纷能力和诉源治理能力，在横琴工人中有着极好的口碑。
市政环卫方面，通过网格化、机械化、智慧化的管养手段和模式，聚焦市容市貌“微升级”，让“绣花式”的精细化城市治理逐步成为现实。同时，大横琴城资以全力推进生活垃圾分类为切入点，持续探索城市“零废”“减碳”全链条管理模式 ，助力合作区实现生活垃圾无害化处理率100%，生活垃圾回收利用率增加17%。
智慧化运营方面，大横琴城资自主研发推出城市智慧运营中心，目前已搭建市政养护、综合管廊、物业资产、网格服务、应急调度等多板块智能化管理子系统， 整合了25项业务和82个网格，可对各类城市部件实现7*24小时实时跟踪、可视化呈现、即时报警、智能派单等功能。并采取“线下综治协管执法+线上大数据平台、物业城市APP”相结合的方式，着力构建城市治理工作的闭环。
（2）天健城市服务公司：从“城市更新专业保障服务”到“物业城市”
天健城市服务公司是大型上市国有企业深圳市天健（集团）股份有限公司全资子公司，在全国34个城市建立了区域公司和分公司，业务范围涵盖物业服务、城市服务、商业运营、智能楼宇、园林工程和天健蜜生活六大板块。
早在2016年5月，天健城服公司就深度参与罗湖“二线插花地”棚户区改造项目，以“城市更新专业保障服务”模式，揭开了探索物业城市的新篇章。2021年1月，天健城市服务公司成为深圳福田区莲花街道“物业城市”改革试点运营商。公司中标该项目后，组建了一支由通信、金融、物业等专业人员构成的物业城市管家队伍，提供环卫保洁、生活垃圾分类、市容巡查、市政园林绿化监管等服务，实现了街道全域物业管理全覆盖目标。2021年9月，公司中标华富街道物业城市项目。
在管理方式上，天健城市服务公司借助“物联+数联+智联”的一站式城域物联感知平台参与福田中心区的城市精细化管理。智慧物业城市管理平台结合空间数据，统筹城市管家、安全巡查、市容巡查、城市环卫、城市绿化等各方面现场督导工作，实现“城市大管家”对城市事件从感知到认知、从预测到决策、从联动指挥到监督考核的全流程管理，有效解决了传统的城市服务“九龙治水”响应迟滞等多头管理难题。
物业企业介入城市服务领域路径建议
1.传统物业企业建议从市政环卫领域开始逐步介入城市服务领域。物业城市或全域治理模式的难度较大，对企业的要求也很高，可参考城市服务模式一，从单一的市政环卫服务、公共设施维护、市容秩序管理等项目切入城市服务。
2.若物业企业所属集团有环卫业务板块，建议合作争取“物业城市”或城市综合服务项目。目前各地的“物业城市”或城市综合服务项目中标单位主要是物业企业和环卫企业，两者各有优劣，但若同一集团下物业管理和环卫企业均有，或可考虑合作争取“物业城市”或城市综合服务项目。
3.地方国有企业可考虑与实力较强的民营企业合作。可借鉴珠海大横琴集团经验，与万科等实力强劲、经验丰富的民营企业合作，充分依托其现代企业制度和先进管理经验，提升城市服务水平。
Part3
“物业+养老”迎来发展新风口
当前，积极应对人口老龄化已上升为国家战略，“社区养老”“居家养老”近几年也被频繁提及。相对于一般的养老服务机构，物业服务企业提供养老服务有着诸多天然优势，因此目前全国上下均大力推动“物业+养老”发展模式。
01
“物业+养老”政策频繁出台
2019年4月16日，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》，首次在国家层面提出“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。
2020年12月3日，住房和城乡建设部等六部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，确认“物业服务+养老服务”模式的基本内涵和行动路线，提出物业企业养老服务营收实行单独核算，支持物业企业养老服务品牌化连锁化经营，鼓励物业企业组建专业化养老服务队伍。
2021年住房和城乡建设部等部门印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。
2021年中共中央国务院印发《关于加强新时代老龄工作的意见》，提出充分发挥社区党组织作用，探索“社区+物业+养老服务”模式，增加居家社区养老服务有效供给。
2022年4月29日，东莞市住建局印发《东莞市住房建设“十四五”规划》，提出推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式，切实增加居家社区养老服务有效供给。
02
多城市试水“物业+养老”
目前，国内多个城市都进行了“物业+养老”模式试点，其中上海和北京探索相对较多。
（1）上海：既有一站式养老服务点，又有嵌入社区的养老院
模式一：物业房升级为养老服务点。将物业管理用房改造为嵌入式养老服务点，为社区老人开设丰富多彩的体验活动和养老服务。如长宁区“慧生活”居家养老体验馆，提供居家服务、助餐服务、适老改造、电梯加装等一体化、一站式服务等，是家庭养老和社会养老结合的社区新型养老模式。
图：新长宁慧生活居家养老体验馆
模式二：嵌入社区的养老院。如虹口区天宝养老院，由政府投资、街道主办、物业公司运营，与其他养老院不同的是，这是一幢集养老、日托、助餐、医疗、社区活动等服务设施于一体的综合为老服务中心，1-2层是街道市民驿站、社区卫生中心、社区食堂等设施，3至10层则是天宝养老院，打破了传统封闭式的管理模式，养老院与街道市民驿站以及老人日间照料中心资源共享。同时充分利用了物业企业的服务优势，依托物业公司的标准化管理体系做好养老院的清洁卫生管理，夜间用物业保安使用的巡更仪去每一间房间的门口、重点照护老人的床头打卡等。
（2）北京：“居家养老服务+社区养老服务驿站”相结合
2022年2月，北京市民政局等部门联合印发《关于开展“物业服务+养老服务”试点工作的通知》，确定北京首开集团、天恒置业集团、万科物业有限公司、远洋亿家物业服务股份有限公司等物业服务企业为试点单位。《通知》支持物业企业提供巡视探访、助洁、助行、助医、助急、家电维修、代买代购等居家养老服务，利用小区内物业闲置资源改造建设成为社区养老服务驿站，面向社区老年人开展日间托养、助餐、文化娱乐、体育健身等服务。
从具体实践来看，相关试点企业或社区提供的养老服务包括设立养老助餐点，建立老年活动中心，对空巢老人进行定期入户走访并及时处理老人需求，为老人提供定制的优惠服务套餐，或通过开设社区养老服务驿站提供包括助餐、助行、助医、巡视探访、个人清洁、呼叫服务、养老顾问等在内的居家养老服务。
物业企业开展养老服务相关建议
1.对于老人数量较少的社区，可考虑借鉴北京西城区白菜湾社区模式，提供“物业+养老”的优惠服务套餐和低于市价的套餐外服务。
2.对于老人数量较多的社区，可充分利用小区内物业闲置资源改造建设成为社区养老服务驿站，提供助餐、助行、助医、巡视探访、个人清洁、呼叫服务、养老顾问等居家养老服务。
3.国有物业企业还可借鉴上海天宝养老院模式，争取接管运营政府投资养老院，并统筹整合相关社区服务资源，实现资源共享。
Part4
社区增值服务是物业服务行业增长的“第二曲线”
2020年以来，我国发布多项政策鼓励物业服务企业向多元化领域延伸。如2021年6月商务部等12部门发布的《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。其中，除了较晚开始探索且比较特殊的养老服务之外，以其他生活服务为主的社区增值服务已经有很多较为成熟的发展模式，是各大知名物业企业当前及未来重点布局的领域。
01
社区增值服务作为行业增长的“第二曲线”，且毛利率较高，已成为各大物企业布局的重点。
因社区增值服务内容丰富，经营方式灵活，且毛利率较高，能够在短期内快速贡献增量利润，各大物企近两年加快布局社区增值服务，服务收入也快速增长。2021年，碧桂园服务社区增值服务约为33.28亿元，同比增长约92.2%，占该集团总收入比例约11.5%；雅生活服务业主增值服务收入达18.67亿元，同比大幅增长77.3%，占总收入约13.2%；新城悦服务在社区增值服务约人民币9.15亿元，同比增长达到约84.0%，占公司总收入比例达到约21.0%。碧桂园服务执行董事、总裁李长江在2022中国房地产及物业上市公司测评成果发布会说到，“物企服务能力的构建，不仅仅是在住宅、商写能力的构建，还包括社区增值服务，而社区增值服务是上市物企决战的主战场。”
02
领先物企聚焦专项领域，形成各具特色的社区增值服务业务线。
（1）碧桂园服务：创新性推出“智享楼下”服务模块，提供各类基础服务和特色生活服务。“智享楼下”囊括了物业服务中心、快递驿站、教育门店、房屋中介、洗衣、健身、托幼康养、社区食堂等基础服务场景，同时也兼具便民奶站、便民水站、便民微超、鲜花预订、配餐取餐、二手回收、中介保姆等等的多元化生活服务。此外，“智享楼下”针对不同场地面积的情况、不同社区人群组成的需求情况、灵活组建不同的服务模组。例如一个位于广西区域的项目，基于小区居民对于丰富美好生活场景的需求，设置了“糕点餐饮+社区餐饮+鲜花团购”的模组；而另一个位于广清韶关区域住户类型多样的二十年城区大盘，则采用由“健康医疗+凤凰到家+凤凰置家+电信包装+团购零售”组成的模组。
（2）绿城服务：聚焦“一老一小一健康”，布局新零售。绿城服务公司的社区增值服务收入共分为5个板块，分别是园区产品和服务（社区零售）、居家生活服务（物业维修及保养、家政服务、保健及娱乐）、园区空间服务（广告空间出租）、物业资产管理服务（房产经纪业务、车位业务、拎包入住服务、房屋返租服务）和文化教育服务（早教业务），涵盖绝大多数市面上物业公司会开展的增值服务种类。增值服务业务大多通过收并购介入。
（3）雅生活：“平台+生态”的轻资产布局模式，在基础服务的基础上布局家政、幼托等创新型赛道。2021年雅生活社区增值服务业务范畴从物业维修、基础家政服务、社区团购、快递配送、二手房租赁等基础服务延伸，确立深耕居家专业产品线，并战略布局高端家政服务（合作）、幼托（自主孵化）等创新型赛道，迅速铺排，并且成效显著。此外，公司还对社区零售、家装、租售等传统社商业务进行专业化改造，持续打造爆品，大幅提升业务密度。针对电梯维保、电梯广告及车场改造等强资源型业务，雅生活相继与金仕达、奥的斯等行业翘楚达成全国性战略级合作。
（4）世茂服务：孵化了社区教育品牌“茂阅岛”、社区新生活平台“SUNIT世集”。茂阅岛是世茂服务旗下社区教育品牌，主要针对0-3岁婴幼儿提供托育服务，并向3-6岁儿童提供托管服务。SUNIT世集作为世茂服务社区新生活服务创新探索的“新物种”，以“聚合美好新生活”为愿景，构建线上平台与线下空间，聚合包括亲子、教育、健康、饮品餐食、生活、零售等多种生活服务业态，打造了包含图书馆、汇客厅、X空间等特色服务空间。
（5）彩生活：住户通过“彩惠人生”消费可扣减物业管理费。作为“国内物业第一股”的彩生活，在增值服务领域也很早就开始探索了。依托“彩之云”平台，彩生活打造的增值服务生态涵盖了金融服务、房屋服务、生活服务、商品服务等大类，并入股孵化了“社区服务的单品类企业”，如E理财、E袋洗、E租房、E停车等。2018年3月31日，彩生活将社区新零售模式与交纳物业管理费的场景结合，推出新平台“彩惠人生”。社区住户通过“彩惠人生”购买日常生活所需的商品和服务，可以扣减需要缴纳的物业管理费。在彩惠人生之外，公司还推出了“彩富人生”和“彩车位”产品。
但在彩生活基础物业服务面积增长几乎停滞的情况下，2019年的社区增值收入开始下滑。2020年，在管理面积下滑、新冠疫情以及P2P清退政策等多种因素的影响下，增值服务收入腰斩。之后，彩生活的增值服务发展变得更为谨慎，主要围绕社区租售业务开展增值服务。2021年4月，彩生活收购深圳市中安信保险经纪有限公司，进而把车险当做了增值业务中的重要一环。
中小物业企业开展社区增值服务建议
各大全国布局的知名物企在社区增值服务方面已走在了行业前列，同时很多互联网平台型企业也早已入局社区经济领域，对于管理面积较少、管理水平相对较弱的中小物业企业来说，可以如何介入社区增值业务领域？
一是开展家政、快递驿站、社区零售等基础增值服务。可借鉴碧桂园“智享楼下”模式，在社区内设置一站式生活服务中心，在充分了解社区居民需求的情况下，提供一系列基础服务，如家政服务、快递驿站、社区零售、房屋中介、洗衣、家具家电维修等基础服务场景，可根据实际需求进行业务的灵活增减。还可借鉴彩生活“彩惠人生”模式，居民相关消费积分可抵扣物业费，或换购其他服务。
二是探索社区托育服务。物业企业可充分利用自有闲置空间或闲置底商，在社区设立托育点，为0-3岁婴幼儿提供月托、日托、幼儿园接护、临时托育等服务，为3-6岁儿童提供寒暑假托管、上学放学接送等服务。
但需注意的是，中小型物业企业入局社区增值服务需要更加谨慎，要考虑清楚自身优势及未来盈利模式。此外，还可加大对非住宅领域社区增值服务的探索。
